Для признания сделки с недвижимостью недействительной необходимо судебное решение; лишь после этого Росреестр вносит изменения в запись о переходе прав в ЕГРН, единственном доказательстве зарегистрированного права собственности.
Законодательство РФ предусматривает несколько оснований: статья 179 ГК РФ допускает недействительность при обмане, физическом или психологическом принуждении, тяжёлых жизненных обстоятельствах и заведомо невыгодных условиях; статья 178 – при существенном заблуждении относительно предмета, лица или обстоятельств сделки. Оспаривающей стороне придётся доказать хотя бы одно из этих оснований, а суд оценит все представленные доказательства, включая материалы от контрагента.
Экспертный комментарий
Росреестр не имеет полномочий признавать сделки недействительными во внесудебном порядке и не оценивает волю сторон. В суде ведомство может выступать лишь третьим лицом, предоставляя пояснения о регистрации. По словам помощника руководителя Управления Росреестра по Москве Лии Давыдовой, гражданам следует проявлять максимальную осмотрительность и своевременно обращаться в суд при наличии оснований для оспаривания. Верховный суд 2026 года уточнил принцип двусторонней реституции в делах о мошенничестве с жильём, включая «схему Долиной», позволяя возвращать имущество и деньги в исходное состояние, если нет веских оснований для отказа.
Практика показывает рост количества споров о праве собственности, поэтому эксперты советуют тщательно проверять контрагента и условия сделки. При подтверждении недействительности суд обычно восстанавливает статус-кво: продавец получает недвижимость обратно, покупатель – деньги. Ожидается, что законодательные инициативы усилят контроль над регистрацией и упростят доступ к судебной защите прав собственников.